Características de un Terreno para Construir

En este artículo sobre “características de un terreno para construir”, te invito a tratar de encontrar algunos criterios básicos que te ayuden a comprar el terreno sobre el que se asentará el sueño de tu casa propia.

Qué necesito saber para comprar un terreno

A pesar de lo que puedas suponer, la elección de un terreno para construir una casa no es una decisión menor. Más allá de tomarlo sólo como el contenedor de una construcción, optar por un terreno es elegir el lugar donde vas a vivir.

Si lo piensas de esa forma te darás cuenta lo importante que sería no equivocarse. No elegir solamente “porque estaba barato” o simplemente porque “te da lo mismo cualquier sitio”.

Por lo general no tenemos conciencia hasta dónde podemos llegar a arrastrar con las consecuencias de una elección hecha por impulso y sin pensar demasiado.

Aunque no es un tema menor, el riesgo no está solamente en elegir el barrio equivocado.

También puede estar en que sus dimensiones condicionen mucho el proyecto que teníamos en mente; para el tamaño de los ambientes; para su asoleamiento y ventilación; para la forma en que se relacionan entre si.

Que alguna normativa condicione lo que pretendemos hacer o que no contemos con algún servicio básico que creímos incluido, y que quizás no llegue tan pronto como lo imaginamos.

En fin, no se trata de asustarte. Por el contrario, la idea es intentar que tengas a mano algunos elementos que te ayuden a hacer una elección inteligente en algo que será para toda la vida.

Intentemos entonces ver qué sacamos en limpio.

Cuáles deberían ser las características de un terreno para construir

Aunque no exista una receta de manual para comprar un terreno, que se pueda aplicar punto por punto, sería importante que enfocaras la elección desde una óptica amplia que no desconozca estos aspectos:

Ubicación del terreno para construir

En relación a la ubicación del terreno para construir, no sólo son importantes las características del barrio.

Es indispensable estar en un lugar en el que nos sintamos a gusto. Eso es indiscutible. Pero también será importante que también valorices, por ejemplo, la proximidad:

• A vías de acceso y transporte.

• Al trabajo o a los centros de educación.

• A los centros comerciales y de recreación.

• Al resto de tu familia, por eso de tener cerca de los afectos.

Piensa en todo el tiempo que dedicamos a comunicarnos con aquellos lugares que tengan que ver con nuestras actividades y nuestros intereses particulares. Enorme cantidad de tiempo que se transforma en horas y horas a la semana.

Tener cercanía y fluidez de transporte para estar allí donde precisamos ir, es una de las cosas que más valoraremos con el tiempo. Esta es una de las más importantes características de un terreno para construir.

Mientras menos tiempo pasemos en circulación, más tiempo tendrás para disfrutar de tu casa.

Quizás en una ciudad pequeña, por su tamaño, estas valoraciones no tengan demasiado peso, pero cobrarán más importancia cuanto mayor sea su escala.

Como cada uno tiene sus propias motivaciones, si la idea es estar “lejos del mundo” porque el lugar se presta para eso, te recomiendo obviar los puntos anteriores…, y disfrutar de tu elección!!!

Como están las cosas, está más para envidiarte que para asombrarse.

características de un terreno para construir

Las ventajas y desventajas de la ubicación dependen de nuestros intereses particulares

Cómo se adapta el proyecto al terreno a construir

Una de las primeras cosas que deberemos tener en cuenta es cuál es el proyecto que pensamos llevar a cabo para saber si el lote que nos ofrecen se adapta a la idea que tenemos en mente.

Un terreno para construir con buena ubicación pero de dimensiones reducidas, no se llevará bien, por ejemplo, con la necesidad de un espacio verde importante.

Para ser sincero, no siempre estará dentro de nuestras posibilidades evaluar hasta dónde el terreno para construir se adapta a nuestras ideas.

En principio, esto supone tener un proyecto medianamente definido. Y si no lo tienes, al menos, piensa en alguien con conocimiento (yo voto por un arquitecto), para tener una opinión con mayores fundamentos.

Si el terreno ya te ha cautivado (tendrás tus razones), pero no se lleva bien con tu idea de proyecto, quizás sea hora de reevaluar esas premisas que creías innegociables para adaptarlas a lo que te permite el lote.

Tal vez te descubras entusiasmándote mucho más con ideas que hayan logrado romper el molde de lo que creías inamovible. Y el terreno para construir habrá sido el responsable.

Servicios del terreno para edificar

Salvo que el “flechazo” amoroso sea tan fuerte como para nublar nuestro criterio, sería muy raro que no reconozcamos algunas carencias del terreno para edificar.

En este contexto de carencias, será primordial tener en cuenta que el lote esté abastecido de los servicios básicos, como energía eléctrica, agua, desagües cloacales, pavimento y gas natural.

La presencia de los servicios es una de las mayores virtudes de un terreno para construir

De las características de un terreno para construir, ésta será una de las que tendrás que tener más en cuenta.

Para quienes habiten grandes centros urbanizados seguramente esta problemática les resulte ajena. Lamentablemente la carencia de servicios de infraestructura es mucho más frecuente de lo que uno puede imaginar, por eso hasta la proximidad a ellos puede ser considerado una ventaja.

Otra cosa muy importante para que consideres es que la proximidad geográfica al servicio implicará estar más cerca de llegar a tenerlo en un futuro no tan lejano.

Por otro lado, la necesidad de abastecer la demanda de tierras, en muchos casos, ha llevado a habilitar para el loteo terrenos que no cuentan con los servicios mínimos.

Por eso se hace importante estudiar la proximidad de los mismos con el terreno de nuestro interés, para evaluar la posibilidad que estos servicios puedan llegar cuanto antes.

Las esperas pueden hacerse muy largas y la paciencia no siempre va de la mano con los tiempos burocráticos para hacer posible esos servicios.

Tendrás que considerar que si en el lugar donde vives estás acostumbrado al uso de un determinado servicio, es muy difícil asumir tener que bajar el escalón que supone pasar a no tenerlo.

Mas allá de las buenas intenciones, solemos olvidarnos rápidamente de las mismas, y las carencias empiezan a doler más temprano de lo que uno quisiera.

En este sentido será necesario hacer algunas averiguaciones en las oficinas de Obras y Servicios Municipales para obtener una información mas completa.

La orientación: otra de las principales características de un terreno para construir

En estas latitudes (Argentina), aún subsiste el viejo mito del terreno que mira al Sur, como un motivo de desvalorización del terreno para edificar.

Vale la pena recordar que un lote que mira al Sur tiene un contrafrente al Norte, y que entre otras cosas nos permite “recostar” la casa sobre una de las medianeras para que todo el lateral pueda orientarse, por ejemplo, al Este.

En definitiva, una casa “no ve ni respira” solamente por las ventanas que miran al frente, por lo que la buena iluminación y ventilación básicamente van a depender de un buen proyecto.

En este sentido, no me preocuparía en lo más mínimo. El proyecto en manos de un buen arquitecto encontrará la mejor manera de expresarse, a pesar de cualquier orientación que nos preocupe.

Un estudio previo de orientación y asoleamiento es fundamental para definir el proyecto

Dimensiones ideales de un terreno para construcción

Respecto a esta cuestión, me permito contarte mi propia experiencia al respecto.

Con mi señora siempre compartimos el sueño de tener una casa y un terreno con mucho patio, por las mismas razones que cualquier mortal valora del espacio verde.

Luego de varios años de alquilar; decididos a buscar el lugar para hacer posible el sueño de nuestra propia casa, concentramos la búsqueda en la compra de terrenos de buen tamaño.

La suerte quiso que lo encontráramos y hoy podamos vivir en un lugar que colmó nuestras expectativas.

Aunque la suerte contribuyó, no quiero dejar de reconocer que uno la fue ayudando.

¿Cómo encontrar terrenos de mayor tamaño?

Aunque no lo llamaría una “técnica” , digamos que es válida como estrategia de búsqueda.

Desde el inicio nuestra atención estuvo centrada en prestarle atención a los lotes de mitad de cuadra, que no casualmente son los más profundos de la manzana.

A medida de que los terrenos para construir se acercan a los extremos de la cuadra, van perdiendo profundidad para ir cediéndola a los otros lotes de menor tamaño que van apareciendo al doblar la esquina.

Un viejo truco del oficio que puede servirte si estás buscando lo mismo que yo buscaba.

Convengamos entonces que, salvo algún problema de fobia a la podadora (que los hay, los hay), casi todos prefieren terrenos amplios para construir.

El espacio que nos quede libre de construcción, dependerá en gran medida del proyecto que tengamos en mente o si éste incluye la posibilidad construir en una o dos plantas.

Digamos que un lote para edificar con algunas aspiraciones de pulmón verde no debería medir menos de 10 x 30mts.

Es más, si es válida la aclaración podríamos decir, con ojo de arquitecto, que un terreno de más de 10mts de frente permite mayor holgura a la hora de distribuir la forma y conexión entre los ambientes.

Respecto al ancho, y más allá de la superficie, es preferible que éste no sea tan reducido ya que esta circunstancia termina complicando el proyecto y reduciendo el aprovechamiento de ventilaciones y visuales.

Un último comentario: aunque esté claro la conveniencia de un lote amplio para construir, esto no siempre tiene que ver con la preferencia por el espacio verde. Puede que éste no te importe, y no estará mal.

La amplitud también será importante pensando fundamentalmente en la necesidad de crecimiento de cualquier vivienda.

Es poco probable que puedas llevar a cabo el proyecto completo desde el inicio. En este sentido, contar con terreno libre para programar una construcción en etapas, es sin dudas una ventaja que nadie quisiera desperdiciar.

características de un terreno para construir

Un terreno amplio es una garantía para un buen crecimiento futuro de la vivienda

Entorno geográfico del terreno para construir

Dentro de las cosas que necesitas saber para comprar un terreno, tendrás que tener en cuenta que hay zonas que por su paisaje, generan la posibilidad del aprovechamiento de las vistas naturales, como una forma de valorizar el emplazamiento del proyecto arquitectónico.

Desde este punto de vista, en la mayoría de los casos, cualquier otra carencia del terreno pasará a segundo plano.

Cuando lo que estamos buscando es un lugar dentro de un entorno geográfico especial, el sentido de nuestra elección estará focalizado hacia ese objetivo. Cualquier otra recomendación que se pueda sugerir tendrá menos fuerza ya que el emplazamiento de la construcción suele ser un condicionante de mucho peso.

Por contrapartida, en una ciudad de llanura, el mayor accidente geográfico de valor que podremos encontrar es una vista panorámica hacia el horizonte, cosa difícil de lograr en medio de una zona urbana muy consolidada.

En estos casos habrá que valorizar otros aspectos como la proximidad a espacios verdes, el estado de las medianeras vecinas, así como también las características y usos de los edificios linderos.

Sin “bellezas naturales” a la vista, el entorno inmediato será el mayor condicionante de la calidad del paisaje cotidiano.

características de un terreno para construir

Un entorno geográfico con valor visual será un gran condicionante para la elección del terreno para construir

Topografía de un terreno para construir una casa

Aunque es un punto que no suele tenerse en cuenta, es muy importante saber las características del suelo del terreno para edificar.

No es lo mismo construir sobre tierras arcillosas, arenosas o rocosas ya que el sistema de cimentación será muy distinto. De la misma forma la planitud o inclinación del mismo condicionará mucho los costos de la inversión que se deba hacer en la construcción.

No menos importante es saber si el área es inundable a la hora de determinar los niveles adecuados de lo que vayamos a construir. Este no es un tema menor por lo que deberás ser muy riguroso para conseguir esa información, si no quieres meterte en problemas mayores.

Independientemente de que nos asesoremos con un técnico especializado, la charla con los vecinos del lugar podrá darte un panorama real de todos aquellos datos que seguramente no te contará un agente inmobiliario.

La inclinación del terreno condicionará mucho los costos de la inversión

Normativas de un terreno para una casa

Habrá que analizar con detenimiento la normativa de un terreno para construir una casa que rige para la zona analizada.

Por desconocimiento, uno tiende a pensar que con nuestro lote podremos hacer lo que se nos antoje. Nada más alejado de la realidad.

En general cada municipio o comuna posee normativas específicas que regulan los usos de la tierra, densidades de edificación y ocupación del suelo; las alturas de edificaciones, retiros reglamentarios respecto al frente y linderos, etc.

Cualquiera de estos hechos pueden llegar a condicionar seriamente el proyecto de tu obra, y en definitiva, la calidad de tu vida futura.

De la misma manera que para el caso de los servicios existentes, estar debidamente informados sobre las normativas para un terreno, en los organismos municipales, será una cuestión impostergable. “Perder” un tiempo en hacer las averiguaciones necesarias, será “ganar” argumentos de peso para mejorar tu decisión.

Ver opciones antes de concretar la compra del terreno para edificar

Y cuando todo haya sido evaluado, y toda la información posible esté en tus manos, te invito a que te tomes un tiempo extra. Éste será el último.

Antes de cerrar un trato para comprar un terreno, no estaría mal visitar con tiempo el lote, solo o en familia, sin vendedor ni agente inmobiliario.

La idea es hacerlo en horarios distintos del día para evaluar el movimiento, los ruidos y el nivel de actividad de la zona. Escuchar lo que el terreno quiera contarnos.

Esto te permitirá formar tu propio criterio, sin la influencia de la opinión interesada de ningún tercero. Puede que no cambies de opinión, pero dada la importancia de todo lo que se juega en la decisión, es una instancia que vale la pena darse.

Conclusiones

Recuerda entonces que para evaluar las características de un terreno para construir, deberás prestar especial atención a todos estos aspectos:

• La ubicación del terreno respecto a la familia, centros comerciales, trabajo, recreación, educación y vías de transporte.

• Cómo se adapta al proyecto que tengas en mente.

• Con qué servicios cuenta (energía eléctrica, agua, desagües cloacales, pavimento y gas natural) o cuán cerca esta de ellos.

Qué orientación tiene el lote para edificar, y cómo deberás adaptar tu proyecto a ello.

• Cuáles son sus dimensiones del terreno, y cómo se adaptan a tus necesidades.

• Cómo es el entorno geográfico. Proximidad a paisajes con valor agregado.

• Cómo es la topografía, y cómo puede condicionar al proyecto.

• Si existen normativas que puedan limiten lo que quieras construir.

• Evaluar una visita sin terceros interesados, para conocer el entorno y características del terreno para construir sin opiniones interesadas.

Todos los aspectos que te he mencionado requerirán de una participación activa de tu parte, como futuro propietario y directo interesado en el tema.

Pero dado que la complejidad de estas elecciones excede los conocimientos normales de cualquier persona común, tampoco deberías asumir roles para los que no estás preparado.

En este sentido lo más juicioso sería buscar ayuda. No te prives de esta posibilidad que es fundamental dada la importancia de lo que estás decidiendo.

Será indispensable entonces, contar con el asesoramiento de un profesional especializado, que por sus conocimientos sepa dónde mirar y qué preguntas hacer para que en definitiva, puedas hacer una elección más inteligente.

Otras cosas que seguramente podrán interesarte y facilitarte la elección serán:

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Autor: Arq. Marcelo Seia

 

 

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